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售后服务上门服务电话，智能分配单据：“3%”的托付，养老机构能否接住
“3%”的托付，养老机构能否接住
——养老问题面面观⑦
经济日报记者 马维维 中国经济网记者 张 翀
在我国，约90%老年人选择居家养老，7%依托社区支持养老，3%通过机构养老实现专业照护。这3%，看似占比不高，却承载着失能、失智、高龄等特殊老年群体的专业照护需求，成为维护社会与家庭和谐的重要力量。
国家卫生健康委数据显示，目前我国失能失智老人已超4500万人，相当于平均每6位老年人中就有1位需要长期照护。对这一特殊群体而言，日常起居、康复护理、应急医疗等需求专业性极强。如何让每一位有需求的老年人都能获得优质专业的照护，同时推动养老机构维持稳定经营、健康发展，成为推动养老事业高质量发展的关键课题。
优质机构突围
4年前，在评估了服务、交通、医疗等因素后，88岁的罗爱莲老人和老伴一起住进了北京市海淀区曜阳养老服务中心。“住在养老院里，每天有专人帮长期卧床的老伴翻身、吃饭，子女身上的压力减轻了不少。”
“很多失能失智老人的子女忙于工作，抽不出时间24小时照护。”深耕养老行业多年，该服务中心负责人郝圆媛对这一困境深有体会，“养老机构凭借专业服务为家庭松了绑”。
除了兼顾专业照护与人文关怀，部分养老机构还在服务创新、模式优化上不断探索，努力打破人们对养老院的刻板印象。
记者来到黑龙江省双鸭山市第二社会福利院，刚进大门，就被一阵轻快的音乐吸引了。几位老人正跟着节奏活动手指，神情舒展，动作悠然。在这里，每周的活动都不重样，天气好时还会带能自理的老人去公园玩。院长魏君植坚信，只要活动够走心，晚年也可以成为人生最自由的时光。
在河北邯郸涉县锦年怡居医养中心，李毓琴院长正通过人工智能(AI)为老人把脉问诊。中心运用大数据分析和深度学习技术，传感器可模拟中医把脉手法，并结合面部特征、舌象等多维度数据，在3分钟内快速生成健康指标报告和个性化调理方案。老人们可以享受针灸、推拿等针对性健康管理服务，专业照护更加智能化、精细化。
双鸭山市第一社会福利院则有些特殊，这里的161位老人全部是特困供养对象——没有子女、没有收入、没有依靠。来到后厨，墙上贴着《食品留样管理制度》，还挂着“每周食谱”，七天不重样。“特困老人普遍身体底子差，我们要保证食品安全和营养均衡，尽可能做到让老人爱吃。”院长罗续刚说。
环境质量也是很多老人选择养老机构的重要标准。在北京首家五星级养老机构——石景山区寿山福海养老服务中心，有中式园林风格建筑，有海南移栽来的热带植物，走廊还贴着老人们的书画作品。“这里入住率常年保持在95%以上，老人平均年龄达到87岁。”寿山福海品牌经理罗亚楠说。
盈利空间有限
目前，养老机构出现两极分化的情况，导致“优质资源挤破头，普通资源无人问津”。
“我跑了整整半年，有的养老院排队太久，实在等不起。”家住北京的张先生提起为母亲找养老院的经历，满是无奈。他口中的“排队太久”，指的是一家公办养老院——收费合理、环境整洁、护理规范，却一床难求。
与公办机构相比，运营压力大是民营机构发展的主要制约因素。民政部数据显示，截至2025年底，全国共有4.17万家养老机构，其中民营养老机构占比52.2%。养老行业天生带有高投入、长周期、低回报、高风险的属性，多数机构长期处于微利甚至亏损状态。
中国老龄科学研究中心原副主任党俊武介绍，目前养老机构最大的成本支出就是人力和土地。一方面，护理员等岗位留人难、流失率高，机构不得不持续提高用工成本以稳定队伍；另一方面，城区优质地段租金居高不下，偏远区域又面临入住率不足的困境，土地与房租压力直接挤压了机构的盈利空间。
郝圆媛算了这样一笔账：由于养老中心入住的都是高龄、重度失能失智老人，护理员与老人的比例至少要保证在1∶3，因此人工成本成了最大开销，占到总运营成本的六成以上，再加上水电、食材、设备维修、装修改造等费用，即便满负荷运转，利润也极为微薄。
记者在走访过程中发现，部分民办机构定位有偏差，盲目追求高端化，导致入住率不足；还有一些小型机构缺乏专业照护能力，仅能满足老人的基本生活需求。种种原因叠加，让更多养老院仍在盈利平衡点上艰难挣扎。
多方协同纾困
面对机构养老的发展困境，国家和地方层面也在持续发力。
2025年12月，民政部等8部门印发的《关于培育养老服务经营主体 促进银发经济发展的若干措施》提到，对于承接公办养老机构运营的市场经营主体，按稳定经营预期原则确定承接期限；运营方有较大投入的，承接期限可适当延长。
这无疑给了养老机构经营者一颗“定心丸”。明确且可延长的承接期限，让运营方敢于加大前期投入，用于机构硬件改造、护理设备更新和专业人才培养，不必担心投入尚未收回就面临运营权变动的风险。
多地也通过补贴的方式帮助养老机构发展。比如，河北对符合条件的新建养老机构按每张床位8000元标准，给予一次性建设补贴。上海、广州等城市根据实际入住老人数量、失能程度等进行不同额度的补贴。
北京、江西、山东等多地还大力推广“公建民营”模式，既发挥政府在场地、资源上的保障作用，为机构降低前期投入压力，又借助社会力量的灵活性提升服务质量，助力机构提升入住率、实现营收平衡。
针对养老护理的人才队伍建设短板、智慧养老不均衡等问题，双鸭山技师学院健康管理系主任邬艳丽建议，可以通过落实“新八级工”职业技能等级制度，拓宽护理员晋升通道，引导机构建立与技能等级挂钩的薪酬分配机制；推广“订单式”培养和学徒制培训模式，依托实训基地加强医养照护、康复理疗等复合型技能培训等；还可以加快智慧养老平台建设，提升老年人智能设备使用能力，推动智慧养老从“生活照护”向“健康管理与应急响应”转型。
党俊武认为，养老机构也应打破“单一照护”思维，推动“医养康养融合”发展，一方面加强与医疗机构的合作，引入专业医疗资源，提升应急救治和康复护理能力，满足失能失智老人的多元需求；另一方面可拓展个性化服务，如认知障碍照护、安宁疗护等，打造差异化竞争优势，提高入住率和盈利能力。
今日研究机构公开最新动态“3%”的托付，养老机构能否接住
“3%”的托付，养老机构能否接住
——养老问题面面观⑦
经济日报记者 马维维 中国经济网记者 张 翀
在我国，约90%老年人选择居家养老，7%依托社区支持养老，3%通过机构养老实现专业照护。这3%，看似占比不高，却承载着失能、失智、高龄等特殊老年群体的专业照护需求，成为维护社会与家庭和谐的重要力量。
国家卫生健康委数据显示，目前我国失能失智老人已超4500万人，相当于平均每6位老年人中就有1位需要长期照护。对这一特殊群体而言，日常起居、康复护理、应急医疗等需求专业性极强。如何让每一位有需求的老年人都能获得优质专业的照护，同时推动养老机构维持稳定经营、健康发展，成为推动养老事业高质量发展的关键课题。
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在河北邯郸涉县锦年怡居医养中心，李毓琴院长正通过人工智能(AI)为老人把脉问诊。中心运用大数据分析和深度学习技术，传感器可模拟中医把脉手法，并结合面部特征、舌象等多维度数据，在3分钟内快速生成健康指标报告和个性化调理方案。老人们可以享受针灸、推拿等针对性健康管理服务，专业照护更加智能化、精细化。
双鸭山市第一社会福利院则有些特殊，这里的161位老人全部是特困供养对象——没有子女、没有收入、没有依靠。来到后厨，墙上贴着《食品留样管理制度》，还挂着“每周食谱”，七天不重样。“特困老人普遍身体底子差，我们要保证食品安全和营养均衡，尽可能做到让老人爱吃。”院长罗续刚说。
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针对养老护理的人才队伍建设短板、智慧养老不均衡等问题，双鸭山技师学院健康管理系主任邬艳丽建议，可以通过落实“新八级工”职业技能等级制度，拓宽护理员晋升通道，引导机构建立与技能等级挂钩的薪酬分配机制；推广“订单式”培养和学徒制培训模式，依托实训基地加强医养照护、康复理疗等复合型技能培训等；还可以加快智慧养老平台建设，提升老年人智能设备使用能力，推动智慧养老从“生活照护”向“健康管理与应急响应”转型。
党俊武认为，养老机构也应打破“单一照护”思维，推动“医养康养融合”发展，一方面加强与医疗机构的合作，引入专业医疗资源，提升应急救治和康复护理能力，满足失能失智老人的多元需求；另一方面可拓展个性化服务，如认知障碍照护、安宁疗护等，打造差异化竞争优势，提高入住率和盈利能力。
今年，杭州迎来近几年比较罕见的低密房源销售潮，年初时就有数据统计显示，2025年将是一个改善大年。临近年末，潮新闻美好生活研究院再次统计了目前在售或将售的低密项目。
注：以上数据来源于潮新闻美好生活研究院，具体楼盘信息以售楼处通知为准
调查显示，杭州仍有77个纯低密或含低密房源的项目可售，虽没有统计房源库存数量，不过从上图中我们依旧能看出，这是一个比较庞大的数字。
首先从区域来看，萧山区的低密项目最多，有20个；其次是临平区，有13个；再紧接着，就是西湖区的12个。可见，从市中心向外延伸，大部分低密产品还是聚集在城市外围。
其次是物业类型。记者粗略地统计了下，在已经公示了规划物业类型的项目中，60%都是叠墅项目，从实际情况看，这个数字或许更高，可见，叠墅是当下开发商打造低密项目的主流产品，特别是在上城区和西湖区，低密项目大部分都设计成了叠墅项目。
叠墅产品的主流面积段基本在200㎡以上。通常为上中下叠，上下叠算是稀缺品。剩余的主要为排屋类型，而合院和洋房产品比较稀少。
而大家最关心的便是价格。数据显示，这些低密房源，绝大部分户型面积都在200㎡以上，甚至从实际角度看，低于180㎡的户型，很难在低密产品中“施展拳脚”，舒适性也会大打折扣。
按板块来看，杭州低密的高阶产品几乎集中在市中心，资源稀缺性依旧是这类产品的核心价值点。
比如上城区的城东新城安琪儿板块，元起潮观府的叠墅在售价格82396元/㎡，总价2000万元起步，这几乎给整个安琪儿目前在售楼盘的低密房源定了个基调。哪怕是与其对标的钱二板块和望江新城，都会在这个总价之上。
江南岸，像萧山的世纪城板块，以及湖墅、文晖板块的少量楼盘，都会在这个级别之上，接下来，如果高层房源定价8万元/㎡以上的奥映鸣翠，能在年底前开出其叠墅产品，或许在单价上能与湖墅板块的传麒府一较高下，创出新高。
接下来那档，就是主力总价在1000万-2000万元，这也是杭州当下低密产品的主力价格段。
主城区中，运河和山景资源，是低密产品的主打优势。例如运河新城的运河樾项目，越秀把最高端系列也拿出来了，项目主打面积230-350㎡，总价1500万元起；而金茂在板块里直接拿下两宗地，都有低密房源，总价预估都在1500万元以上。
与此相同的是丁桥的天阳，连续拿下桃花湖边上两宗低密地之后，开出总价超1500万元的叠墅产品，也创造了丁桥板块低密房源的新高。
另外，低密房源库存比较集中的还有之江龙坞、下沙（含金沙湖）以及闲林等板块，一个比较有趣的现象是，金沙湖目前已经独立于下沙板块的价格体系，其低密产品在售价格都在5.5万元/㎡以上，像久映颂月府、青森轩、湖映金沙轩这三个楼盘清一色推出排屋房源，总价1500万元起步，甚至要高出良渚一些楼盘的低密房源。
而像闲林，比如东海闲湖城的御龙湾，因为规划较早，仍有小面积段的户型，总价甚至能控制在1000万元以内。而同板块的云檐里和华著璟城里，总价大部分在1000万元之内。
总体而言，年底前杭州低密库存不少，且大都在1500万元以上，这个价格要在短时间内去化或许不太现实，大部分项目都要接受市场慢慢消化，甚至有可能面临滞销的窘境。